Sostinės nekilnojamojo turto rinka pilna prieštaravimų. Kainos kyla nepaisant demografinių iššūkių, nauji projektai dygsta neregėtu tempu, o butai išgraibstomi dar neprasidėjus statyboms. Ar tai nauja realybė, ar tik laiko klausimas, kada burbulas sprogs? Šiame tyrime – nepatogios tiesos apie Vilniaus būsto rinką, kurios retai pasiekia viešumą.
UŽSIENIO KAPITALAS KEIČIA ŽAIDIMO TAISYKLES
Švedijos, Vokietijos ir JAV investiciniai fondai per pastaruosius 24 mėnesius Vilniaus nekilnojamojo turto rinkoje investavo rekordinę 780 mln. eurų sumą. Tai ne pavieniai butai, o ištisi kvartalai ir projektai, perkami kaip ilgalaikės investicijos.
Užsienio kapitalas ateina ne tik su pinigais, bet ir su visiškai kitokia verslo filosofija. Tradicinis lietuviškas modelis – „pastatyti greitai, parduoti brangiai ir judėti toliau” – keičiamas į ilgalaikių investicijų strategiją, kur pastato gyvavimo ciklas planuojamas 50-70 metų į priekį.
Įdomus paradoksas – nors užsienio investuotojai kelia kainas, jie taip pat reikalauja aukštesnių kokybės standartų. Pastebima, kad projektuose su užsienio kapitalu statybos kokybė, energetinis efektyvumas ir viešųjų erdvių kokybė yra ženkliai aukštesnė nei grynai vietinio kapitalo projektuose.
NAUJI MIKRORAJONAI: NEIŠSPRĘSTOS PROBLEMOS
Šiandien gyvenamieji butai Vilniuje dygsta ištisais kvartalais, tačiau kartu su naujais būstais ateina ir naujos problemos, kurių niekas neskuba spręsti.
Naujai pastatytuose Vilniaus mikrorajonuose trūksta socialinės infrastruktūros – mokyklų, darželių, poliklinikų. Nors vystytojų reklaminiuose bukletuose šie objektai dažnai pažymėti kaip „planuojami”, realybėje jų statyba dažnai vėluoja arba apskritai nevyksta.
Transporto infrastruktūra taip pat nespėja su naujų gyvenamųjų rajonų plėtra. Rytinė ir šiaurinė miesto dalys rytinio piko metu jau dabar kenčia nuo transporto spūsčių, o kai bus baigti visi planuojami projektai, situacija taps dar sudėtingesnė.
Paradoksalu, tačiau naujausi projektai reklamuoja savo „puikų susisiekimą”, neatsižvelgdami į tai, kaip pasikeis situacija, kai visi nauji gyventojai bandys tuo pačiu metu išvažiuoti iš savo rajonų.
SEGMENTACIJOS MITAS: VISI PERKA VISKĄ
Nekilnojamojo turto rinkos analitikai mėgsta skirstyti rinką į segmentus – ekonominė klasė, vidutinė klasė, premium. Tačiau realybėje šie segmentai vis labiau susilieja, o pirkėjų elgsena tampa sunkiai nuspėjama.
Šis fenomenas gerai matomas Vilniaus centre ir centrinėse miesto dalyse, kur ekonominės klasės butus perka turtingi investuotojai, o premium klasės būstus – vidutines pajamas gaunantys asmenys, pasiėmę maksimalias paskolas.
Tokia situacija kelia rimtų abejonių dėl tradicinių rinkos prognozavimo modelių patikimumo. Jei nebegalima aiškiai apibrėžti, kas yra tipinis konkretaus segmento pirkėjas, tampa beveik neįmanoma prognozuoti, kaip rinka reaguos į ekonominius pokyčius.
ŽALIEJI PROJEKTAI: REALYBĖ AR RINKODAROS TRIUKAS?
„Žalias”, „tvarus”, „ekologiškas” – šie žodžiai dominuoja beveik kiekvieno naujo projekto reklamoje. Tačiau kiek tikros žaliosios technologijos slypi už šių skambių pavadinimų?
Aplinkosaugos ekspertų atliktas nepriklausomas Vilniaus naujų projektų tyrimas atskleidė, kad tik 23% projektų, kurie reklamuojasi kaip „žali”, iš tikrųjų naudoja pažangias energijos taupymo technologijas, žaliuosius stogus ar fasadus, lietaus vandens surinkimo sistemas.
Kita vertus, pirkėjai vis labiau išprusę ir moka atskirti tikrą tvarumą nuo „žaliojo fasado”. Projektai, kurie gali dokumentuotai įrodyti savo tvarumo sprendimus, parduodami vidutiniškai 40% greičiau nei tie, kurie apsiriboja tik žaliais šūkiais.
AIRBNB EFEKTAS: NEMATOMA BŪSTO RINKOS DALIS
Oficiali statistika rodo, kad Vilniuje kasmet parduodama apie 12-14 tūkstančių butų. Tačiau šie skaičiai neatspindi visos realybės. Nemažai butų perkama išskirtinai trumpalaikės nuomos tikslais, dažniausiai per Airbnb ir panašias platformas.
Prieš pandemiją Vilniuje buvo registruota daugiau nei 1800 aktyvių Airbnb nuomos objektų. Po pandemijos šis skaičius sumažėjo, tačiau dabar vėl auga ir jau viršija 2100. Šie butai faktiškai yra išimti iš gyvenamojo būsto rinkos, nes jie netampa kieno nors namais – jie tampa verslo objektais.
Ši tendencija ypač ryški centrinėje miesto dalyje ir istoriniame centre, kur kai kuriuose namuose jau daugiau nei pusė butų naudojami trumpalaikei nuomai. Tai ne tik iškreipia būsto kainas, bet ir keičia pačių rajonų charakterį – vietoj nuolatinių gyventojų bendruomenės formuojasi turistinės zonos su visomis iš to kylančiomis problemomis.
NAUJOJI DARBO REALYBĖ KEIČIA BŪSTO PRIORITETUS
Nuotolinis ir hibridinis darbas tapo norma, o ne išimtimi. Tai fundamentaliai keičia, ko žmonės tikisi iš savo būsto. Erdvė darbui namuose dabar yra būtinybė, o ne prabanga.
Įdomu tai, kad naujų projektų vystytojams sunku prisitaikyti prie šių pokyčių. Daugelis projektų vis dar planuojami pagal „senąjį” modelį, kur butas yra vieta grįžti po darbo, o ne vieta, kur darbas atliekamas.
Tuo tarpu pirkėjai renkasi ne tik butus su papildomu kambariu, kuris gali būti naudojamas kaip namų biuras, bet ir projektus su bendro naudojimo darbo erdvėmis. Statistika rodo, kad projektai, siūlantys coworking tipo erdves gyventojams, parduodami vidutiniškai 22% greičiau.
KAINŲ GRADIENTAS: CENTRO MONOPOLIS BYRA
Tradiciškai Vilniaus nekilnojamojo turto rinkoje galiojo paprastas principas – kuo arčiau centro, tuo brangiau. Tačiau dabar šis modelis pradeda byrėti.
Nauji traukos centrai formuojasi aplink upių pakrantes, parkus, kultūrinius objektus. Kai kuriuose ne centriniuose rajonuose butų kainos jau viršija vidutines centro kainas.
Šis pokytis atspindi platesnę miesto transformaciją – nuo monocentrinio miesto prie policentrinio, kur kiekvienas rajonas turi savo „mažąjį centrą” su visais būtinais patogumais. Tokiame mieste geografinis atstumas nuo tradicinio centro tampa mažiau svarbus nei gyvenimo kokybė konkrečioje vietoje.
SPEKULIANTŲ ŽAIDIMAS: NEMATOMA RINKOS PUSĖ
Nors oficialiai spekuliaciniai sandoriai sudaro tik nedidelę Vilniaus būsto rinkos dalį, realybėje jų mastas gali būti daug didesnis. Nekilnojamojo turto ekspertai vertina, kad iki 15% naujų butų pirminiame rinkoje nuperkami tik tam, kad būtų perparduoti dar prieš baigiant statybas arba iškart po jų.
Šis fenomenas ypač ryškus prestižiniuose projektuose, kur butai kartais perparduodami kelis kartus dar statybų etape, kiekvieną kartą kylant kainai. Tai sukuria dirbtinį kainų kilimo efektą, kuris vėliau persiduoda visai rinkai.
Tokia spekuliacinė veikla ne tik didina kainas, bet ir kelia rimtų klausimų dėl rinkos stabilumo. Jei ekonominės sąlygos pablogėtų, spekuliantai būtų pirmieji, kurie bandytų masiškai parduoti savo turtą, kas galėtų sukelti kainų kritimą.
BŪSTO PRIEINAMUMO KRIZĖ: KAM IŠ TIKRŲJŲ STATOMI BUTAI?
Vidutinis vilnietis, gaunantis vidutinį atlyginimą, šiandien praktiškai negali įsigyti naujos statybos buto be papildomo finansavimo šaltinio (tėvų pagalbos, paveldėto turto pardavimo ir pan.).
Skaičiavimai rodo, kad vidutinės klasės 60 m² butas prestižiniame rajone kainuoja apie 12-14 vidutinių metinių atlyginimų – tai yra vienas aukščiausių rodiklių Europoje. Net ir ekonominės klasės butas kainuoja 8-10 vidutinių metinių atlyginimų.
Kyla rimtas klausimas – jei eilinis vilnietis nebegali įpirkti būsto savo mieste, kas tada perka visus tuos tūkstančius naujų butų? Atsakymas nevienareikšmis – tai ir užsienio investuotojai, ir lietuviai, sugrįžtantys iš emigracijos, ir šeimos, parduodančios senesnius butus, ir, žinoma, turtingiausi visuomenės sluoksniai.
Tačiau ilgalaikėje perspektyvoje tokia situacija kelia rimtų iššūkių miesto socialinei struktūrai ir ekonominiam tvarumui. Miestas, kuriame mokytojai, slaugytojai, policininkai nebegali įpirkti būsto, ilgainiui susiduria su rimtomis funkcionavimo problemomis.
